Ferienwohnung Steuern: Abschreibung & Betriebskosten
Eine vermietete Ferienwohnung lässt sich steuerlich absetzen. Welche Kosten 2026 abziehbar sind, wann Gewinnerzielungsabsicht zählt und worauf Sie achten.
Ferienwohnung steuerlich absetzen: So sparen Sie Steuern
Eine Ferienwohnung steuerlich abzusetzen ist rechtlich möglich, abhängig von Art und Umfang der Nutzung. Ob Sie mit Ihrer Ferienwohnung Steuern sparen können, hängt davon ab, wie Sie das Objekt nutzen. Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich grundlegend zwischen reiner Selbstnutzung, ausschließlicher Vermietung und gemischter Nutzung. Seit 2026 gelten neue Regelungen und höhere Grenzwerte.
Kann man eine Ferienwohnung von der Steuer absetzen?
Die Absetzbarkeit von Ferienwohnungen richtet sich vollständig nach der Nutzungsart.
Bei reiner Selbstnutzung können Sie lediglich haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen begrenzt absetzen. Die Abschreibung des Gebäudes ist nicht möglich.
Bei Vermietung können Sie Kosten mit der Ferienhausvermietung zusammenhängend absetzen – vorausgesetzt, Sie haben die notwendige Einkunftserzielungsabsicht. Das Finanzamt prüft, ob Sie tatsächlich Gewinn erzielen wollen oder ob es sich um Liebhaberei handelt.
Bei gemischter Nutzung müssen die Ausgaben anteilig aufgeteilt werden. Je mehr Sie selbst nutzen, desto weniger lässt sich steuerlich geltend machen.
Ferienwohnung ausschließlich vermietet: Vollständiger Kostenabzug
Wird die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Gäste vermietet, profitieren Sie von maximalen Steuervorteilen. Die Werbungskosten können in voller Höhe geltend gemacht werden – auch für Leerstandszeiten, solange die Wohnung zur Vermietung bereitsteht.
Vollständig absetzbare Kosten:
- Schuldzinsen für die Finanzierung
- Abschreibungen (AfA) für Gebäude und Einrichtung
- Reparaturkosten und Modernisierungen
- Versicherungsbeiträge
- Vermittlungsgebühren (Airbnb, Booking.com)
- Grundsteuer und Erschließungskosten
🔍 Mythos oder Fakt?
Anschaffungskosten der Ferienwohnung können sofort als Werbungskosten abgesetzt werden
nein
Anschaffungskosten werden über die Gebäude-AfA verteilt abgeschrieben – bei Baujahr ab 2023 mit 3,0% jährlich (Stand 2026)
Gemischte Nutzung: Anteiliger Abzug nach Nutzungstagen
Wer die Ferienwohnung teilweise selbst nutzt, kann Werbungskosten nur anteilig absetzen. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der tatsächlichen Vermietungs- und Eigennutzungszeiten.
Sie müssen detailliert dokumentieren, an welchen Tagen die Wohnung vermietet war und zu welchem Preis.
| Kostenart | Absetzbarkeit |
|---|---|
| Reine Vermietungskosten | 100% |
| Gemischte Kosten | Anteilig nach Nutzungstagen |
| Reine Eigennutzung | 0% |
| Leerstand | Hälftig aufgeteilt |
Wird die 75-Prozent-Vermietungsquote nicht erreicht, kann das Finanzamt eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre fordern.
Nur Selbstnutzung: Minimale Steuersparmöglichkeiten
Bei reiner Eigennutzung sind die steuerlichen Möglichkeiten begrenzt. Sie können nutzen:
- Handwerkerleistungen: 20% der Arbeitskosten, maximal 1.200 Euro jährlich
- Haushaltsnahe Dienstleistungen: 20% der Kosten, maximal 4.000 Euro jährlich
- Gartenarbeiten und Reinigung: Als haushaltsnahe Dienstleistungen absetzbar
Die Abschreibung des Gebäudes ist bei Selbstnutzung nicht möglich. Nur Vermieter können Immobilien abschreiben.
Absetzbare Werbungskosten im Detail
Vermieter einer Ferienwohnung können folgende Aufwendungen geltend machen: Reinigung, Werbung, Reparaturen, Vermittlungsgebühren, Schuldzinsen, Grundsteuer, Abschreibungen und Versicherungen.
Neue AfA-Sätze für 2026:
| Baujahr | AfA-Satz | Jährliche Abschreibung* |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5% | 7.500€ |
| 1925-2022 | 2,0% | 6.000€ |
| Ab 2023 | 3,0% | 9.000€ |
*Bei 300.000€ Gebäudewert
Seit 2026 ist zusätzlich die degressive Abschreibung mit 5% auf den Restwert für Neubauten (01.10.2023 – 30.09.2029) möglich.
🔄 Karteikarte
Einkunftserzielungsabsicht
Der ernsthafte Wille, mit der Ferienwohnungsvermietung langfristig Gewinne zu erzielen. Ohne diese Absicht wertet das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei – Kosten sind dann nicht absetzbar.
Die 75-Prozent-Regel: Mindestauslastung
Die wichtigste Regel für die Anerkennung der Einkunftserzielungsabsicht ist die Mindestauslastung. Das Finanzamt geht davon aus, dass Sie Gewinn erzielen wollen, wenn die Ferienwohnung mindestens 75% der ortsüblichen Vermietungszeit belegt ist.
Sind beispielsweise andere Ferienwohnungen am Ort durchschnittlich an 200 Tagen vermietet, muss Ihre Wohnung an mindestens 150 Tagen ebenfalls vermietet sein. Diese Informationen erhalten Sie beim Tourismusverband Ihres Ortes.
Entscheidend ist die langfristige Betrachtung über drei bis fünf Jahre, nicht einzelne Jahre.
🧠 Quiz
Wie hoch ist die Mindestauslastung für Anerkennung der Einkunftserzielungsabsicht?
50% der ortsüblichen Vermietungszeit
75% der ortsüblichen Vermietungszeit
90% der ortsüblichen Vermietungszeit
B
Bei mindestens 75% der ortsüblichen Vermietungszeit geht die Finanzverwaltung von Einkunftserzielungsabsicht aus (Stand 2026)
Neue Regelungen für 2026
Das Jahr 2026 bringt wichtige Änderungen:
Kleinunternehmerregelung: Die Umsatzgrenzen wurden ab Januar 2025 erhöht auf 25.000 Euro im Vorjahr und 100.000 Euro im laufenden Jahr – deutlich höher als die bisherigen Grenzen von 22.000 und 50.000 Euro.
EU-Registrierungspflicht: Ab 20. Mai 2026 gilt das Kurzzeitvermietungs-Daten-Gesetz. Wer eine Ferienwohnung über Airbnb, Booking.com oder ähnliche Plattformen anbietet, benötigt eine offizielle Registrierungsnummer, die im Inserat sichtbar angegeben werden muss.
Abschreibung: Die 3%-AfA für Neubauten ab 2023 und die degressive AfA verbessern die Rahmenbedingungen erheblich.
Fazit
Die steuerliche Absetzbarkeit einer Ferienwohnung hängt vollständig von der Nutzungsart ab. Bei ausschließlicher Vermietung mit nachgewiesener Einkunftserzielungsabsicht können Sie alle Kosten vollständig geltend machen. Die neue 3%-AfA und erhöhten Grenzen verbessern die Bedingungen. Bei gemischter Nutzung ist eine anteilige Aufteilung erforderlich. Eine Mindestauslastung von 75% der ortsüblichen Vermietungszeit ist für die Anerkennung der Gewinnerzielungsabsicht notwendig. Reine Selbstnutzer können lediglich begrenzt haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen. Die ab Mai 2026 geltende Registrierungspflicht erfordert sorgfältige steuerliche Planung und professionelle Beratung.
Häufig gestellte Fragen
Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung einer Ferienwohnung werden in der Anlage V-FeWo erfasst. Darin dokumentieren Sie, an welchen Tagen die Wohnung zu welchem Preis vermietet war und welche Zeiten der Selbstnutzung vorlagen.
Die jährliche Abschreibung richtet sich nach dem Baujahr: Gebäude vor 1925 werden über 40 Jahre mit 2,5 Prozent, Gebäude nach 1924 über 50 Jahre mit 2,0 Prozent abgeschrieben. Ab 2024 fertiggestellte Gebäude profitieren vom erhöhten Satz von 3,0 Prozent über 33 Jahre.
Liebhaberei liegt vor, wenn das Finanzamt keine Gewinnerzielungsabsicht erkennt. Die Folge ist der steuerliche Verlust der Vermietungstätigkeit, Werbungskosten können dann nicht mehr abgesetzt werden. Eine sorgfältige Dokumentation von Vermietungstagen und Einkünften ist daher entscheidend.
Typische Einrichtungsgegenstände wie Betten und Tische werden über 13 Jahre mit rund 7,7 Prozent jährlich abgeschrieben. Elektronische Geräte wie Waschmaschinen, Kühlschränke oder Fernseher werden regelmäßig über fünf bis zehn Jahre abgeschrieben, je nach konkreter Nutzungsdauer.